אחת המילים המפחידות של השנים האחרונות לבעלי משפחות ומחזיקי דירות היא ללא ספק משכנתא, סכום החוב הגדול ביותר שלוקח על עצמו העובד הממוצע וההתחייבות להחזיר אותו באופן קבוע מראש מכניס לא מעט חוסכים לחששות.
היום ננסה להבין מה היא בעצם משכנתא? ואיך לבנות אחת בצורה חכמה יותר.
מה היא משכנתא?
משכנתא היא בעצם הלוואה לתקופה ארוכה, בניגוד להלוואות רגילות בהן אחוז הריבית נקבע לרוב בתחילת התקופה והוא נשאר קבוע לכל אורכה, למשכנתא יש מסלולי ריביות שונים המוצמדים כל אחד למדד אחר.
מטרת ההצמדה היא לייצר הן לבנק המלווה והן ללקוח הלווה אפשרות לגידור סיכונים הנובעים מהתקופה הארוכה בה תשולם המשכנתא.
לגבי הבנק אין ספק שהוא הכין את שיעורי הבית שלו וגילם בתוך כל מסלול ומסלול את הסיכון בצורת ריבית. השאלה היא איך אנחנו כלקוחות מנצלים עובדות אלו לטובתנו?
הריבית הכי נמוכה היא הכי טובה?
ריבית היא מחיר הכסף, כמובן שבאופן גורף ככול שהיא נמוכה יותר, המחיר על המשכנתא נמוך יותר, אבל, וזה אבל גדול. כשמדובר במשכנתא, לרוב לוקחי המשכנתא נכנסים למסלול הלוואה סטנדרטית כזו שמתאימה אולי להלוואה על רכב לתקופה של 3-5 שנים אבל בהחלט בעייתית כשמדובר בהלוואה לטווח ארוך.
חשוב להבין שבהלוואה מסוג זה, הריבית משולמת לפני תשלום הקרן, כלומר יכול להיווצר ממצב שבו אנו נשלם שנים תשלומים חודשיים בזמן שיתרת ההלוואה תקטן ממש במעט מכיוון שהתשלומים ששולמו כיסו רק את הריבית בלבד.
מה האלטרנטיבות ?
בגדול יש שלושה סוגי החזרים שצריך להכיר, על כל אחת מהן ניתן דוגמא של משכנתא על סה"כ 1,000,000 לתקופה של 25 שנה בריבית של 3% שנתי
סוג ההחזר הראשון: החזר שפיצר
החזר שפיצר זהו סוג ההחזר הנפוץ ביותר וגם הבעייתי ביותר כאשר מדובר בהלוואות לתקופות ארוכות שכן קודם מחזירים את הריבית ורק לאחר מכן את הקרן.
לפי הדוגמא שלנו ההחזר החודשי יעמוד על סכום קבוע של 4,721 ₪ לחודש ולכן התשלום המצטבר לכל התקופה יהיה 1,416,000 ₪ כלומר 416,000 ₪ תשלומי ריבית לאורך השנים.
אבל יותר חשוב מכך, בשנים הראשונות, רוב התשלום החודשי יועבר לטובת תשלום הריבית ולכן יקטין במעט את יתרת החוב ובמידה ויום אחד נזכה בלוטו ונרצה לסיים את ההלוואה נגלה שהיא עדיין עומדת על כמעט הסכום המקורי שלה.
סוג ההחזר השני: הלוואת בלון
הלוואת בלון, בהלוואה מסוג זה הלווה משלם כל חודש את הריבית בלבד כאשר בתום התקופה צריך להחזיר את הקרן במלואה.
הלוואות מסוג זה לא נהוגות כאשר מדובר על לקיחת משכנתא למגורים שכן ההנחה היא שבתום התקופה עדיין נצטרך מקום מגורים ולא נממש את הנכס לטובת החזר ההלוואה. אין בכל כל היגיון. אבל כשמדובר בהלוואה לטובת נכס להשקעה הנושא אחר לחלוטין.
לפי הדוגמא שלנו, ההחזר החודשי במצב כזה יעמוד על 2,466 ₪ לחודש ולמרות שמדובר על החזר נמוך משמעותית סה"כ ההחזרים יעמוד על 740,000 ₪ בריביות בלבד !
סוג החזר שלישי: הלוואת קרן שווה
הלוואת קרן שווה, בהלוואה מסוג זה החזר הקרן לאורך כל התקופה קבוע ולכן גם מקטין כל חודש את יתרת החוב ואת החזרי הריבית עליה.
בדוגמא שלנו החזר הקרן הקבוע יעמוד על 3,333 ₪ כאשר החזר הריבית בחודש הראשון תעמוד על 2,500 ₪ ותרד עד 0 ₪ בהחזר האחרון.
בדוגמא שלנו סה"כ החזרי הריבית בהלוואה זו תעמוד על 376,000 ₪ בלבד !
משכנתא חכמה – השורה התחתונה
לסיום חשוב לקחת בחשבון גם את יכולת ההחזר החודשי של הלווה, למרות שלאורך השנים הלוואה מסוג קרן שווה היא הטובה והיעילה ביותר ללקוח – התשלום החודשי הראשוני שלה הוא גם הגבוהה ביותר מבין השלושה.
בחירת משכנתא חכמה הוא תהליך פיננסי לכל דבר, התייעצו עם איש מקצוע ובדקו את האופציות שלכם אל מול סימולציות החזר משכנתא, במקרה הכי גרוע תגלו שאתם כבר נמצאים במסלול האופטימלי עבורכם ואין צורך לבצע שינוי.
