כאשר מוכרים דירה, משלמים מס שבח למדינה – לפחות בחלק מהמקרים. חלק מסוים מהרווח על המכירה, שמגיע מההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין המכירה שלה – מגיע, או מתגלגל למדינה. אם אדם קונה דירה במיליון שקל, ומוכר אותה בשני מיליון שקל, הרי שהרווח כביכול הוא מיליון ₪ (אלא אם כן ממשיכים לחסר הוצאות שונות), ומתוך כך ייגזר הרווח.
בעבר היה ניתן לקבל פטור מלא על מס השבח. לא משנה מספר הדירות. כל עוד הדירה שימשה לצרכי מגורים, לאחר ארבע שנים היה ניתן למכור אותה וליהנות מהפטור המלא על המס. אם בכל זאת שילמת מס שבח בתקופה הזאת, ייתכן שמס השבח ששילמת יכול לחזור אליך כעת בתצורה של החזר מס. אם כי, החל משנת 2014 הפטור כבר לא תפס באותה צורה, כיוון שהייתה רפורמה. כך שאם באמת שילמת מס, סביר להניח שזה לא נופל לתוך תקופת ההחזר האפשרית של שש שנים אחורנית.
כיום פטור ממס שבח ניתן על כל דירה ראשונה – זאת בתנאי שהיא שימש למגורים למשך תקופה של שנה וחצי, 18 חודשים לפחות. כבר אין פטור מתשלום אחת לארבע שנים.
נכון להיום, מס שבח אמור להיות 25% מהרווח, והוא תקף אלא אם כן מדובר במכירת דירה ראשונה. אם למישהו יש שתי דירות – על הראשונה מהן לא אמור להיות מס (בהנחה שהיא שימשה למגורים למשך 18 חודשים לפחות), בעוד על השנייה אפשר שיהיה.
איך מחשבים מס שבח?
- תחשיב המס מבוצע על בסיס שנת המכירה ולא לפי שנת הקנייה. כלומר, אם קנינו דירה במיליון שקל, ומכרנו אותה בשני מיליון שקל – התחשיב הוא על בסיס ערכה בעת המכירה, דהיינו – המס הוא על הרווחים הנובעים ממכירתה בשני מיליון שקלים.
- את הרווח, לא מחשבים על ידי חיסור סכום המכירה מסכום הרכישה. שכן, אם יש לנו דירה שערכה בעת רכישתה היה כמיליון שקלים, וערכה בעת רכישתה היה שני מיליון שקלים – מס השבח הוא לא 25% ממיליון (ההפרש ביניהם). תחשיב הרווח, הוא על בסיס רווח מצרפי. במקרה זה, הרווח המצרפי הוא לא מיליון ₪, אלא 200,000 ₪ (בהנחה שהדירה הייתה בבעלות המוכר כעשר שנים), על כן המס אמור לחות על סכום זה של 200,000 ₪ ולא מיליון. במקום לשלם 250,000 ₪, הוא ישלם 50,000.
- תחשיב המס כולל בתוכו פרמטרים של הצמדה למדד, כמו גם קיזוז הוצאות רכישה והשבחת נכס, קיזוז שכר טרחת עורך דין לקניית דירה (ואף למכירתה), קיזוז שכר טרחה למתווך, קיזוז מס רכישה, קיזוז עלויות שיפוץ דירה, קיזוז עלויות משכנתא, אגרות, מיסים וכיוצא בזה.
- באם התגלה בתחשיב שאין רווח על הנייר – אפשר שלא יהיה מס שבח כלל.
- נוסף על כך, ישנו אלמנט של חישוב ליניארי: מס השבח יחושב החל משנת 2014, מהתקופה שלאחר החלת הרפורמה החדשה בתחום. כך שאם מישהו מחזיק בדירה 20 שנה, ועברו 10 שנים (לדוגמה) מאז שנת 2014, מה שייכנס לתחשיב זו רק התקופה האחרונה, מאז הרפורמה.
מי יכול לקבל פטור ממס שבח?
- כאמור, מי שעל הנייר מציג כי לא התקבלו רווחים, יכול לקבל פטור ממס שבח.
- מי שמוכר את דירתו הראשונה, לאחר ששימשה (לפחות 50% משטחה) למטרות מגורים למשך תקופה של 18 חודשים לפחות.
- ישנם תנאים מסוימים שניתן לקבל פטור מס שבח גם במעמד מכירת דירה מירושה.
כך או כך, בהינתן כך ששולם מס שבח, אפשר שהיו הקלות מעורבות בעניין – שאולי לא נכללו בתהליך החישובי, ואפילו פטורים שהיה ניתן לקבל – וכעת ניתן לבדוק אם ניתן היה להחיל אותם. באם כן, ייתכן שיש אפשרות לקבל החזר מס שבח.
