כמה הון עצמי למשכנתא צריך? הסבר פלוס מחשבון הון עצמי למשכנתא

הון עצמי לדירת מגורים או דירה להשקעה

כדי להבין כמה הון עצמי נדרש כדי לקבל משכנתא לרכישה דירה יש לבחון תחילה האם רכישת הדירה היא דירה למגורים, כלומר דירתו הראשונה של מבקש המשכנתא, או שמא זו דירה להשקעה, כלומר בבעלותו של מבקש המשכנתא יש דירה אחת או יותר.

במקרה של אדם מחוסר דיור המבקש לקבל משכנתא עבור דירתו הראשונה הבנקים בישראל דורשים הון עצמי מינימלי של 25% מערך הנכס הנרכש. סכום זה נדרש כדי לצמצם את הסיכון של הבנקים במקרה של כשל פירעון ההלוואה.

עם זאת, חשוב להבהיר כי הבנקים אינם מחויבים לאשר את סכום המשכנתא המקסימאלי (75% מערך הנכס הנרכש) ואישורם יותנה בעמידה בקריטריונים מסוימים כמו הכנסה גבוהה ויציבה, הלוואות קיימות ערב לקיחת המשכנתא, דירוג אשראי של המבקש ועוד.

מנגד, במקרה של אדם אשר בבעלותו דירה אחת לפחות והוא מבקש לקבל משכנתא עבור דירה נוספת, הבנקים בישראל דורשים הון עצמי מינימלי של 50% מערך הנכס הנרכש.

לדוגמא, נניח ונרצה לרכוש דירה אשר שוויה הוא 2 מיליון ש"ח, אדם אשר מוגדר כמחוסר דיור יצטרך להגיע עם הון עצמי של חצי מיליון ש"ח בלבד בעוד אדם אשר מבקש לרכוש את דירתו השנייה יצטרך לחסוך לפחות מיליון ש"ח בשביל לקבל משכנתא לרכישת הדירה.

ההון העצמי המצוי והרצוי

על אף אחוזי ההון העצמי המינימלי הנדרשים על ידי הבנקים בישראל לצורך קבלת משכנתא, סכום ההון העצמי המינימלי אינו בהכרח האופטימלי. ככל שנגיע עם הון עצמי גבוה יותר כך נוכל לקבל תנאי משכנתא טובים יותר כמו ריבית נמוכה יותר, פריסה על פני תקופה ארוכה יותר וסכום כולל גדול יותר. למשל, עם 40% הון עצמי ומעלה ניתן להשיג בדרך כלל משכנתא בריבית מועדפת, בעוד שעם 25% בלבד הריבית תהיה גבוהה יותר.

סכום ההון העצמי הרצוי תלוי בגורמים רבים. בין היתר – גובה ההכנסה, יציבותה והסיכוי שתיפגע, מספר הנכסים הממושכנים, גיל הלווים, מספר הנפשות במשק הבית ועוד.

ככלל, רווקים וזוגות צעירים יכולים "להרשות" לעצמם לקחת משכנתא עם פחות הון עצמי, כיוון שיש להם פוטנציאל הכנסה גבוה יותר בהמשך הקריירה. לעומת זאת, במקרה של מבוגרים, עדיף שיצברו הון עצמי משמעותי יותר על מנת למזער סיכונים.

כמו כן, יש לקחת בחשבון כי מלבד ההון העצמי המינימלי יש צורך ברזרבת כספים נזילה לצרכים שונים. רכישת דירה כרוכה בהוצאות נוספות שאינן נכללות בעלות הדירה. למשל, הוצאות עורך דין, שיפוצים והתאמות בנכס, הזמן הלוקח למצוא שוכרים ועוד. על כן, רזרבה זו היא קריטית לשם התנהלות תקינה.

משכנתא ללא הון עצמי

השגת ההון העצמי הדרוש לצורך קבלת משכנתא יכול להוות אתגר לא פשוט עבור רבים מאתנו. לעיתים נדרשים אנשים לחסוך באופן אינטנסיבי כל שקל עודף שהרוויחו לאורך שנים ארוכות וזאת רק בשביל לצבור את ההון הראשוני הנדרש. עם זאת, ישנן דרכים נוספות לצבור את ההון העצמי הנדרש ולעיתים אף לרכוש דירה ללא הון עצמי כלל.

בעת הגשת הבקשה לקבלת משכנתא הבנק לו הוגשה הבקשה יבדוק את מצבם הכלכלי של המבקשים בצורה עמוקה ומדוקדקת. הבנק יבקש לקבל פירוט תנועות בחשבון הבנק של המבקש, תלושי משכורת, פירוט על מספר הנפשות בבית וההוצאות הכרוכות בכך ועוד.

שימו לב כי בדיקות הבנק הן בעיקר "צופות פני עתיד", כלומר, הבנק מבצע את שלל הבדיקות הללו הוא כדי לבחון את יכולת החזרת ההלוואה של המבקשים. עם זאת, הבנק לרוב אינו נובר בעברם של המבקשים ואינו בודק את מקורותיהם הכספיים של ההון העצמי הדרוש.

על כן, ישנם מספר דרכים לגייס את ההון העצמי הנדרש. אחת האפשרויות היא לקבל הלוואה בגובה ההון העצמי הדרוש ממקור פיננסי אחר שאיננו הבנק ממנו מבקשים את המשכנתא (לדוגמא הלוואה על חשבון קרן השתלמות או קופת גמל).

כיום בנקים ומוסדות פיננסים רבים מאפשרים להגיש בקשות לקבלת הלוואות אשר יכולות להגיע למאות אלפי שקלים וזאת ללא כל משכון. את הסכום אשר יתקבל בהלוואות אלו יכולים המבקשים להציג לבנק נוסף כהון העצמי הדרוש לצורך קבלת משכנתא מהבנק הנוסף. דרך נוספת היא לקיחת משכנתא על בית קיים.

אדם אשר מבקש לקבל משכנתא לצורך רכישת דירתו השנייה יכול למשכן את דירתו הראשונה ואת הסכום אשר יקבל ממשכון זה יציג לבנק אחר כהון העצמי הדרוש לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירתו השנייה.

לסיכום

ההון העצמי המינימלי הנדרש לצורך קבלת משכנתא בישראל משתנה והוא נע בין 25-50% וזאת תלוי האם המבקש מחוסר דיור או בעל נכסים נוספים. עם זאת, לא תמיד רצוי להגיע עם ההון העצמי המינימלי בעת רכישת דירה והדבר תלוי בעמידותו הפיננסית של מבקש המשכנתא וכן בפרמטרים נוספים.

על אף זו, ישנן מספר דרכים המאפשרות לרכוש דירה וזאת אף ללא הון עצמי כלל, אך חשוב לזכור כי הדבר כרוך בסיכון כלכלי מסוים ויש לבצע מהלכים פיננסים בזהירות הנדרשת.